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【お金に興味があるコンサル予備軍・コンサル現役のあなたへ】賃貸か持ち家論争に終止符を〜EDITERの法則であなたの最適解がわかる〜
賃貸派と持ち家派の論争について
こんにちは。HARUKIです。
よくSUUMOやHOMESででている「賃貸派」と「持ち家派」の論争ですが、どっちが正しいかご存知でしょうか？
ちなみにこのテーマ、不動産業界では「永遠のテーマ」と言われ、いつも不動産業界の特定の会社が自社の売りたい商品を売るために、良いところに焦点を当てています。
例えば、以下のようなメリデメに焦点を当てて話ししています。
・賃貸のメリット
①好きなところに住める
②地震や火災等のリスクを最小限にできる
③転勤等がある時に柔軟に対応できる
④隣人トラブルや子供環境が変わるときに、すぐ引越しができる・・・
・持ち家のメリット
①家賃が資産になる
②老後の家を確保できるため安心
③家賃より安い金額で同じクラスの家に住める
④住宅ローン控除と金利が安いため、有利な条件で資産形成が今ならできる ・・・
等があります。
ちなみに、この質問、人によって最適解が異なるのですが、概要は以下のようになります。
・「住む場所（もしくは永住したい場所）がほぼ決まった」×「 EDITERの法則を満たす物件」
→上記であれば、「物件を購入すべき」となり、それ以外は賃貸でよいです。
タイミング的には、結婚や出産、転職等のライフイベントの変化で上記の条件に該当する方が多く、それが家を購入するタイミングだと思います。
＊年齢を変数に入れる方もいますが、あくまで年齢によって上記の２変数が変化するだけです。
EDITERの法則について
では、EDITERの法則についてここに記載します。
EDITERとは、以下の頭文字になります。
（全て日本語です笑）
E：駅から５分以内＊できれば、メジャーな路線
D：大規模
I：良い物件・設備
T：タワーマンション
E：「え」っと驚く管理費ではない
R：立地が東京等のよい場所
ということです。
上記６条件を満たせば、基本的には「資産性が高いマンション」と定義することができ、何かあっても不動産自体をそれなりの価格で売買することができるため、資産の流動性は高いかと思います。
簡単に説明しますと以下のようになります。
①E：駅から５分以内
→駅から５分以内の物件は、過去の不動産売買結果からも資産価格が低下しにくいです。
ただ東京ですと今不動産価格が高すぎるので駅から１０分くらいまででもOKかと思います。
また、ここで注意なのが「マイナーな駅からの徒歩時間より、比較的メジャーな駅からの徒歩時間」の
方が圧倒的に評価されやすいです。
②D：大規模
→大規模ですと、管理費等の共通費が安くなりやすいので、物件価値としては上がりやすいです。
できれば、周囲に同じような物件がたくさんあると供給過剰になるので、そのようなところをなるべく外した方が良いです。
③I：良い物件・設備
→やはり人は良い物件に住みたいものです。
ミレニアム世代でもシェアリングが支持されていますが、設備自体や建物自体は綺麗なものが多く、人はやはり綺麗な建物に惹かれるようです。
④T：タワーマンション
→一時期に比べると希少価値は下がってきましたが、やはりタワーマンションのニーズは強いです。
あの投資対効果を常に気にしている与沢翼も常にタワーマンションのような「高いところ」・「景色の良いところ」に住んでいたようですが、やはりお金をそれなりに持ってい人は高い住まいに興味があるようですね。
＊戦国時代から、地方の殿様が高い城を建てたのと同じかもしれませんね。
古から変わるものもありますが、人間心理は大きく変わらないかもしれませんね。
⑤E：「え」っと驚く管理費ではない
→ランニングコストはやはり安い方が良いです。
難しいですが、タワーマンションは港区にあるようなものですと、管理費と修繕費が非常に高く、またタワーマンションは年々管理費や修繕費等が上がっていくので、このランニングコストを以下に下げるかが重要です。
⑥R：立地が東京等のよい場所
→正直物件は立地がすべてです。
ハッキリ言って、地方の物件購入は投資用では絶対にオススメしません。（京都等の観光地は除く）
政府が力を入れて、「都市から地方」の流れを進めていますが、都市の魅力度は高いです。
特にこれから大人になる地方の学生が都市に来れば、その魅力に気づきそのまま都市に住む流れが加速するため、東京・大阪・福岡・名古屋・北海道・京都・沖縄の中心地以外の物件は「負動産」になる可能性が高いと
思います。
ちなみに、不動産の資産性に関しては、いろんな本や様々な人が意見を言っていますが、HARUKIは「すまいサーフィン」のような過去のロジックから算出した、「資産性の高い不動産」の条件を重要視します。
すまいサーフィンの儲かるマンション：https://www.sumai-surfin.com/guide/aboutus/
やはり過去のデータから確率として、自分の資産がどれくらいの資産性になるかを把握するのは非常に良いと思います。
